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解決済みの質問

住宅金融公庫から銀行への借り換え

こんにちわ。 唐突で申し訳有りません。
私は5年前、金利2.6%の時に 
全額住宅金融公庫からの融資で、住宅を購入したものです。(総額3500万程度)
今、地銀さんから執拗に借り換えを勧められていて、
正直、特なのか損なのか分からず、
このままでは、借り換えの道を進んでしまいそうです。
私は、全額を住宅金融公庫から融資を得られたのはラッキーという、誤った認識があり、
なので銀行に借り換える事に抵抗を感じています。
が、銀行の説明によれば、
”団信”は銀行が負担する上に、借り換え費用を除いても、300万程度節約出来ると言う話。
どうなんでしょうか・・?
今、公庫から銀行へ借り換えるのは、得なんでしょうか?

投稿日時 - 2005-03-11 15:58:24

QNo.1263226

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

またまた登場してしまいました。sirokuroです。
netarou117さんの現状については、「公庫」からの借り入れという点で見れば有利な条件であることは間違いないです。
相対的に3.6%というのも、今現在ではもっともっと低金利の銀行に比べたらかなり悪い条件だとは思いますが、、、、やはりこの差が将来的な「保険」なんですよね。
ただ、そう言う私もローン借り入れ時には公庫をけって、銀行一本にしましたし。。
私がnetarou117さんの立場だったら借り換えを真剣に考えるかもしれません。ただ、もうすこす様子は見ると思いますけど。
わたしがいろいろ検討していた時に聞いた話では、どちらかといえば、若い人は銀行、お年を召されている人ほど公庫からの借り入れが多くなる傾向にあるそうです。私の両親も、公庫からの借り入れを勧めました。
いろいろと検討してみるのはとても良いことなので、これからもばんばんと検討してみて頂ければと思います。やはり安定を求めると公庫、リスクを伴ってチャレンジするなら銀行ということでしょうか。

まず、現状、元金がどれだけ残っているのか、そして今後どのような割合で元金と利息を返済していくのかを公庫に確認してみてください。
銀行も公庫も同じですが、早い時期に客が借り換えされた場合に損しないように、最初のうちは利息分を多く取って、元金を減らさないようにしているということを頭に入れておいてくださいね。

銀行側の話を聞く一方で、公庫さんの見解も聞いておくのは良いことだと思います。

まずはあせらず、じっくりと検討されることをお勧めします。

では、がんばって下さい。

投稿日時 - 2005-03-28 20:54:01

お礼

こんにちわ sirokuro様、いつも本当に有り難うございます。
今回は、度重なる私の愚問に対し、本当に分かりやすく丁寧に教えて頂いて、心から感謝しています。
お忙しい中、トコトンお付き合い下さいまして、本当に有り難うございました。
私の中でくすぶっていた分からない部分が、スッキリクリアになって、本当に嬉しいです。
ご丁寧なアドバイス、親身になって頂いて本当に有り難うございました。

「多少は真剣に考えてみる価値のある私の借入条件」という事が分かって、本当に良かったです。
もしかしたら、このまま のほほ~んと返し続けていたかもしれないし、
そんな中、銀行さんの言いなりになって、まだ公庫の利息部分しか返済していないのに、
また全く減っていない元金で、同じ様なローンを組んでいたかもしれません。
自分の借入条件がどういう状況なのかも分からず、
ただただ銀行さんに誘惑に負けるところでした。
それは別に悪いことでは無いけれども、大きな借金を背負うのですから、
きちんと自分で勉強して、理解した上で冒険してみるべきだと思いました。
sirokuro様が色んな事をわかりやすく教えてくださったお陰で、
自分の今の状況と、これからの目標を持てて、とても有り難く思っています。

とりあえずは、もう少し元金を減らさなければ意味を持たないことも、良く良く分かりました。
とりあえず今は原状を維持しつつ、そして世の中の景気等を横目に元金を減らすべく、今しばらく辛抱してみようと思っています。

そして私ももっともっと勉強して、機会が有って、縁あってイイ銀行さんに巡り会えたら、
銀行さんへの借り換えに、賭けてみようと思います!
期限を以て契約を迫る銀行マンさんは、やっぱりダメですよね(^^;
必死になっていた銀行マンさんも、期限の3月末が迫ってきた今日、音沙汰なくなりました(^^;

sirokuro様、本当に有り難うございました。
季節の変わり目は体調を崩しやすいので、どうかご自愛くださいませ。

投稿日時 - 2005-03-29 14:41:09

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回答(6)

ANo.5

返事遅くなりましてすみません。
「団信」ですが、銀行が負担してくれるというよりは、一般的に銀行の場合金利の内の0.2%程は団信分を見込んで加算していますので(ほぼ強制的に団信に加盟することになります)、みかけ上は銀行が負担しているように見えますが、実際はしっかりご本人様が支払っていることになります。

>しつこいですが、私の銀行が勧めている
>試算パターンで、
>1)当初5年=1.9%
>  6~10年=3%(想定)
>  11年目以降=3.5%(想定)
>2)当初10年=2.65%
>  11年目以降=3.5%(想定)
>は、私が今借りている公庫の条件に比べて、
>借り換えお勧め条件と言えますか?

試算通りであれば、お勧め条件と言えます。あとはやはり(想定)をどう捉えるかですね。少なくとも当初5年ないし10年は確実に減ることは確かですよね。

ただ、前回時にも書きましたが、初期の返済金の殆どは利息分であり、おそらくほとんど元金が減っていないと思われますので、今まで払っていたローンはほとんど無駄に終わると思います。
やはりしばらく様子を見たほうが良いかな。。。という結論になってしまいますね。(^^ゞ

本当に、明確な回答ができなくて申し訳ないのですが、逆に明確な回答があるとすればフィナンシャルプランナーといった専門資格も存在しないでしょう。
専門家でも悩む問題かと思います。
どうぞ慎重に、そしてもし借り換えを決断される場合は大胆に!頑張ってください!!

投稿日時 - 2005-03-24 09:11:08

お礼

sirokuro様、お忙しい中 私の愚問に分かりやすくアドバイスくださり、本当に有り難うございます。
周りに相談出来る人もおらず、どうして良いのか分からず知識も無い中で、とても丁寧に親切に教えて頂き、救われます。心から感謝しております。

「団信」負担の件、とてもよく分かりました。
ざっと「団信」だけでも300万は浮く計算になるので、そこがひっかかっておりましたが、とてもスッキリしました。

色々教えて頂いた結果、当面はsirokuro様のアドバイス通り、様子を見ていく事になりそうです。
と、言うのも、第一に3月末までには決められそうもない(^^; 高い買い物ですもの。
アドバイス通り慎重に、借り換えを本気で検討するときは、何行かの試算を比べながらじっくり検討して、大胆に(笑)決断したいと思えるようになりました。
当面の目標は、元金を減らす事ですね(^^;

sirokuro様のアドバイスは、私にとって、とても意義のある有り難いアドバイスでした、本当に感謝してます。

最後に・・・本当にしつこくて申し訳有りません。
これから、もう少し元金が減るまでは、現状維持で行こうと思いますが、
景気や金利は考えないで、私が公庫から借りた当初の条件

借入額 30,500,000円 35年の内、
1)21,200,000円 2.6%(当初10年のみ、以降4%)
2)9,300,000円=3.6%(当初10年、以降4%)

というのは、機会さえ有れば借り換えを検討すべき内容でしょうか?(多少急いででも)
それとも、比較的有利な条件と言えますか?
私は低金利時代に公庫から借りられたと思っていたのですが、試算表をよく見ると、2.6%なのは一部なんですよね。。。これって、どうなんでしょう・・?
銀行側の私の状況は、総体で3.6%とはじいています。

私は、あまりギャンブル性は無いのですが、それでもかなりもったいない条件で有る為、今後更に検討を頭に入れておいた方が良いのか、
それともこのまま行っても、そこまでの損失はないと思われるのか(今後の金利等は想定無しです)、もし宜しかったらアドバイス頂けませんか?

甘えっぱなしで 本当に申し訳ありません。

投稿日時 - 2005-03-24 15:55:19

ANo.4

バブル期は公庫の10年固定で5~6%以上だったはずです。私が2年前に検討したときは、公庫10年固定で3.5%程度でした。今は3.0%くらいですね。ですから、2.6%というのは公庫のみで比較すればかなり低金利のときに借り入れできたことになります。
一方銀行の金利は現在10年固定で3.5%前後くらいだと思います。
2年固定とか、3年固定にすれば低いところだと1%台のところもあります。
(ちなみに私は銀行の2年固定の繰り返しで、この前更新したときは1.5%でした。「今」を考えれば、月々6万ちょっとの返済額なので、非常に楽です。ただ、将来的なリスクは大きいです。しばらく様子を見て長期固定に変更する予定です。ギャンブラーですね、私は。)

また、ローンの金利比較の詳細数値は、「住宅ローン,金利,比較」とキーワードを打ち込んで検索すればいろいろなデータにヒットしますので見てみて下さい。

あと、借り入れ開始から最初の10年くらいは、返済額の内、利息分の割合が圧倒的に多く、実は元金があまり減っていないと思います。つまり、今まで5年間で例えば600万返済していたとしても、恐らく元金はその半分も減っていないと思います。
今借り換えても元金が殆ど減っていないので、今までの5年間はなんだったのか。。なんて考えてしまいますよ、きっと。

ただ、考え方を変えると、景気が良くなれば金利も高くなるが、その分自分の給料もUPすると考えれば、公庫から銀行に切り替えるのもひとつの手かな。。とも思いますけどね。ただ、やっぱりこの考え方はギャンブラーの発想ですかね。

今後30年近く付き合っていかなければならないものですから、あせらずに、じっくり検討して決定してください。どうせ検討するなら、今お話しされている銀行以外の銀行とも比較してみたほうがいいと思いますし。。
以上私の思うところを一方的に書いてみました。返って考えを混乱させてしまったかもしれないですね。すみません。でもそれだけ考える余地のある内容だと思いますので頑張ってください。

投稿日時 - 2005-03-17 18:49:49

お礼

sirokuro様、お忙しいのに本当に分かりやすく丁寧に教えて頂いて、そしてアドバイス頂いて本当に有り難うございます。
sirokuro様のお陰で、色んな事が分かってきました。
私の知識不足がお恥ずかしいのですが、本当に有り難いです。
それで、sirokuro様のアドバイスを元に出た私の考えとしては、
1)銀行側が、今はキャンペーン中特別金利での提案  という事で勧めてくれてますが、3月末までの受  付分と言う事で、全く考える時間がないと言うこ  と。
2)また好景気時代がやってきたとしても、私の給料  も(そこまで)上がるとは、思えない事
等から、
とりあえず今回は、見送ろうかと思っています。
高い金額だけに、期間に迫られて相手の口車に乗るのが恐いです。
私自身に、ギャンブル性が無い事が一番の難点かもしれません。。

とは言え、我が家の苦しい財政上、やはり削減出来るモノは削減したいと言う欲求もあり、
しつこいですが、私の銀行が勧めている試算パターンで、
1)当初5年=1.9%
  6~10年=3%(想定)
  11年目以降=3.5%(想定)
2)当初10年=2.65%
  11年目以降=3.5%(想定)
は、私が今借りている公庫の条件に比べて、
借り換えお勧め条件と言えますか?

また、団体信用保険料を銀行が負担してくれるというのは、今後の金利が上がったにせよ、単純に計算しても300万円程お得になりそうなのですが、
どうでしょうか?

お忙しいのに、何度も何度も甘えてしまって申し訳有りませんが、どうぞアドバイス宜しくお願い申し上げます。

投稿日時 - 2005-03-18 11:52:12

ANo.3

改めましてこんばんわ。
要するに、一番のポイントは銀行側の定期金利以降の「想定」金利というところですね。あくまでも、現状の世情と今後の見通しから想定されているだけですから、実際は2%になるかもしれないし、5%になるかもしれないのです。
現状の返済金額が無理の無いものでしたら、現状維持が良いのではないかと、私個人の考えです。
少なくとも、「今」急いで借り換え行うことはないのでは。。と思います。
最初の10年経過後、銀行の金利がその時点で4%以下で借り入れできれば切替えれば良いかと思いますよ。これはあくまでも私の考えです。今後の世情がどうなるのかが分からない以上、正解は無いですから。
現状の安定を維持するか、それとも冒険して成功を収めるか失敗するかの最終的な判断はあなた次第ということです。
最後に、銀行員の方のお話を鵜呑みにはしないで下さい。いろいろと調べて頂いて自分なりの考えを元に判断して頂ければ、後々の後悔は少ないと思います。
それでは適切なアドバイスができたか私にもよくわかりませんが、頑張ってください。

投稿日時 - 2005-03-16 21:13:55

お礼

お忙しいのに、親切にアドバイス下さって
本当に有り難うございます。
sirokuroさんの良心的なアドバイスのお陰で、
銀行側の強いアプローチに流され気味だった私も、
だいぶん冷静になってきました。
確かに、先の事は誰にも分かりません。
なんせ30年後ですもの。。
ただ、先々の事は置いておいて、
現在私が公庫から借りている金利が、
一般的に見て、「高金利」であるのか否かの基準が
私には分からず、
そこが今一番不安なところです。
バブル期に借りているのでは無いので、
高金利ではないとは思うのですが、
銀行さんには「高いですね!!」と言われ、
確かに2.6%で借り入れしているのは、当初10年、しかもそれも一部で、後は4%なので、実際どうなのかと・・・。
借り換え後の300万削減出来ると言うのも大きいですが、リスクは背負いたくないので、
今はアドバイスを元に、現状維持の所存です。
もし宜しかったら、先々の金利変動は置いておいて、
私が現在借り入れている金利は、一般的に見て
良い時に借りたと言えるのか、教えて頂けませんか?
ちなみに・・我が家の経済状況上、
お恥ずかしいですが、今の公庫金利はいっぱいいっぱいです。
どうぞ 宜しくお願い申し上げます。

投稿日時 - 2005-03-17 10:43:57

ANo.2

こんにちは。銀行側が300万程度節約できると仰っているのは、恐らく今入られている公庫と、銀行の「現在の」金利にてシミュレーションかけた結果とを単に比較した場合での条件ではないでしょうか?
確かに現在は銀行の金利は非常に低く(現に私も銀行一本で、2年固定を随時更新中です)、このままの経済情勢がローン完済時期まで続くのであれば、銀行の金利もさほど上がらないでしょうから、借り換えが有利になると思います。
ただ、将来経済情勢がどのように変化していくかは誰にもわかりませんよね。当然景気がもっと良くなれば、金利もUPしていきます。下手をしたら、数年後にはバブル時代のような高金利の時代に戻るかもしれません。逆にもっと下がるかもしれません。
銀行の方は当然「借り換えしてほしい」から、金利が今後上がらないことを単に条件付けしているだけだと思いますよ。(すみません。あくまでも私の想定ですが。確認はしたほうが良いと思います)
私は、独自の学習による判断で銀行一本のローン返済を決めましたが、これが正解かどうかは将来の景気次第ですので正しい選択だったかは自分でもわかりません。
私が借り入れするときに、公庫金利が2.6%だったら、私も恐らく公庫を選択していたと思います。
(私が家を購入したときの公庫の固定金利は10年固定で確か3.5%程度だったと思います)
No.1の方も仰っておりますが、2.6%で固定だったら、そして、現在の返済額が生活に支障なければ、このままの継続を私はおすすめします。
金融機関の選定や、借り換えは、言ってみればギャンブルです。成功もあれば失敗もあります。銀行への借り換えには必ずリスクを伴うと思って頂いたほうが良いと思います。

投稿日時 - 2005-03-11 17:06:53

補足

お忙しい中、詳しくアドバイス頂き、本当に有り難うございます。お返事遅くなって申し訳有りません。
仰せの通り、先々の金利の事は本当に分からないです。でも銀行さんが執拗に「もったいない」と仰るのでなんだか流されてしまいそうで・・。
調べてみたら、我が家のローン状況は下記の通りでした。もし宜しかったら、またアドバイス頂けませんか?どうぞお力をお貸し下さい。

・ローン期間<35年>現在5年経過
・30,500,000円 全額公庫借入
・内、21,200,000円のみ、
   最初10年間=2.6% 残り25年=4%
・残り9,300,000円は
   最初10年間=3.6% 残り25年=4%

☆銀行からの提案は、
・当初10年=2.65%/以降3.5%の想定金利
・当初5年=1.9% 以降3%の想定金利

投稿日時 - 2005-03-16 10:20:55

ANo.1

こんにちは。

ローン期間はどれくらいでしょう。
2.6%は最後まで固定ですか?それとも当初10年でしょうか。
また、銀行さんが提示されている金利も情報としてあった方がいいかと思います。


推測ですが、公庫で最後まで2.6%固定なら借り換えの必要性は低いと思いますね~。
普通の銀行で、公庫に勝てるとこなんてそんなにあるとは思えないです。

しかも5年前と今では金利が違いますから(高くなってるはずです)。

投稿日時 - 2005-03-11 16:21:05

補足

お忙しい中、詳しくアドバイス頂き、本当に有り難うございます。お返事遅くなって申し訳有りません。
仰せの通り、先々の金利の事は本当に分からないです。でも銀行さんが執拗に「もったいない」と仰るのでなんだか流されてしまいそうで・・。
調べてみたら、我が家のローン状況は下記の通りでした。もし宜しかったら、またアドバイス頂けませんか?どうぞお力をお貸し下さい。

・ローン期間<35年>現在5年経過
・30,500,000円 全額公庫借入
・内、21,200,000円のみ、
   最初10年間=2.6% 残り25年=4%
・残り9,300,000円は
   最初10年間=3.6% 残り25年=4%

☆銀行からの提案は、
・当初10年=2.65%/以降3.5%の想定金利
・当初5年=1.9% 以降3%の想定金利

投稿日時 - 2005-03-16 10:33:06

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